집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은? — 우선변제권 있는 임차보증금과 면책의 효력(대법원 2025년 판결)

세 들어 사는 집의 주인이 개인파산을 신청하면 세입자는 보증금을 걱정하게 됩니다. 「확정일자를 받아 두었으니 안전하다」고 생각하기 쉽지만, 면책이 확정된 뒤에는 상황이 달라집니다. 대법원 2025년 판결이 그 한계를 분명히 했습니다.

사건의 개요

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 반환을 보증한 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 양도받았습니다. 임대인은 채권자목록에 임차인에 대한 보증금반환채무를 적어 파산 · 면책을 신청했고 면책결정이 확정되었습니다. 이후 보증공사가 임차인에게 보증금 2억 원을 대신 지급하고 임대인을 상대로 양수금 등을 청구했습니다. 원심은 우선변제권 범위의 채권은 비면책채권이라고 보았으나, 대법원은 면책의 효력이 우선변제권 부분에도 미친다고 보아 원심판결 중 피고 패소 부분 등을 파기 · 환송했습니다.

쟁점

• 면책결정의 효력이 우선변제권이 인정되는 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미치는가
• 우선변제권 부분조차 받지 못한 채 면책이 확정되면 임차인이 임대인에게 소송으로 청구할 수 있는가

법원의 판단

제566조는 "면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다."라고 규정하면서 각호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고, 위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.

— 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결

따라서 법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.

— 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결

이 판례가 뜻하는 것

임차인 입장에서는 임대인의 파산 사실을 알게 된 즉시 파산절차에서 우선변제권을 행사하고 배당에 참여하는 것이 핵심입니다. 면책이 확정되고 나면 임대인 개인에게 청구할 길은 닫히고, 주택 환가대금에 대한 우선변제권만 남기 때문입니다. 대법원은 면책 확정 뒤에는 환가대금에 대한 우선변제권 주장만 할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 이행을 소구할 수 없다고 했습니다.

임대인(채무자) 입장에서는 제564조에 따른 면책이 확정되면 보증금반환채무의 책임도 면제됩니다. 다만 대법원은 면책 뒤에도 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 우선변제권을 주장할 수 있다고 했으므로, 파산재단에 속한 주택의 처리와 임차인과의 관계를 절차 안에서 정리해야 합니다.

대법원은 제566조 단서 각 호가 주택임차인의 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않다는 점을 이 판결의 출발점으로 삼았습니다.

남양주에서 이런 사건이라면

남양주 · 구리 · 가평의 임대인 파산 · 임차인 보증금 문제는 파산 절차가 진행되는 법원과 주택 소재지 등에 따라 관할이 정해집니다. 임차인이라면 임대차계약서 · 확정일자 · 전입신고 자료와 임대인의 파산 사건번호를 확인해 배당 참여 여부를 서둘러 검토해야 하고, 임대인이라면 임차보증금을 채권자목록에 정확히 반영하고 주택 처리 방향을 절차 안에서 정해야 합니다.

법률사무소 나인의 개인회생 · 파산 사건 대응

법률사무소 나인은 경기 남양주에서 개인회생 · 개인파산 · 면책 사건을 맡는 법률사무소입니다. 김현수 대표변호사가 상담하고, 박다희 변호사(종로세무서 납세자보호위원회 위원)를 비롯한 구성원이 서류와 목록을 함께 점검합니다.

상담에서는 소득 · 채무 · 재산 구조를 보고 회생과 파산 중 어느 절차가 맞는지 확인하고, 개시 요건과 기각 사유를 대법원 판례 기준으로 점검합니다. 채권자목록 · 재산목록 · 변제계획안은 누락이 면책 범위를 가르므로 빠짐없이 만듭니다.

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이 글은 일반적인 법률정보를 정리한 것으로, 개별 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 같은 쟁점이라도 사실관계와 증거에 따라 결론이 달라질 수 있으니 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 법률사무소 나인 · 경기 남양주시 다산중앙로82번안길 156 정행빌딩 5층 · 031-564-0999